집 구입을 위한 과정

1.    구입 가격 결정

먼저 구입자는 구입 할수 있는 집의 가격이 얼마나 되는지 아는게 처음 순서입니다.  현금으로 집을 사는 경우가 아니고 loan을 받아야 할 경우엔 우선 mortgage broker 나 은행을 contact 하시는 것이 좋읍니다.  이렇게 하심을 통해 미리 loan 가능한 액수를 알 수 있으실 뿐 아니라, 구매시에 불필요한 시간과 노력을 줄이실 수 있습니다.  Mortgage broker 나 은행의 loan officer는 realtor 를 통해 소개받을수도 있으며 중간과정에 있어 이해가 되지 않거나 communication 에 어려움이 있을때는 realtor의 도움을 받으실 수 있습니다.

일반적으로 loan 가능 액수는 monthly payment 가 월수입의 35-40% 정도가 되는 한도에서 결정되어집니다.  이 때 monthly payment는 principle (원금), interest (이자), property tax (재산세) 그리고 home insurance (보험)의 합계를 말합니다.  하지만, 만약 따로 loan을 받아 매달 지출되는 것 (예, auto loan) 이 있다면 전체 loan 액수는 줄어들게 됩니다.  은행에서는 융자로 각 가정에서 부담해야할 부분이 월 수입의 40%를 초가할 경우 생활 자체에 부담이 된다는 가정하에 그 이상으로 돈을 빌려주지 않는다고 말할수 있습니다.  이렇게 loan 액수가 결정되면 집 구매를 위해 가능한 현금을 합산하면 구매하실 수 있는 집의 가격대가 결정되겠지요.

이 과정에서 은행에서 preapproval letter를 받아 두시길 권장합니다.  이 편지는 loan amount를 포함해 구입 가능 액수를 보여주는 letter입니다.  Preapproval letter는 offer를 하려고 할때 seller 에게 buyer의 재정 상태를 보여주는 것으로  seller 가 요구하는 경우도 있습니다.

2.    Realtor

집을 구매할 경우 무엇보다 realtor 를 선정하여 처음부터 모든 과정을 같이하는 것이 좋습니다.  Realtor는 자신이 리스팅한 집 뿐만아니라 county 에 속한 다른 모든 realtor와 리스팅을 공유하여 multiple listing service (MLS)를 통해 개인적으로는 알 수 없는 현재 시장에 나와있는 모든 listing information을 얻을 수 있을 뿐 아니라, buyer 가 원하는 가격대, 원하는 지역, 사이즈등의 여러가지 조건을 고려하여 리스팅을 정리해서 알려드릴 수 있습니다.  처음 집을 구입하시는 분들이 잘못 알고 계신 부분이 있는데 이곳에서는 buyer 로서 부담해야 할 realtor commission 이나 수수료는 없습니다.  또, 한가지 자주 있는 buyer의 실수는 realtor 선임 후에 개인적으로 관심있는 곳을 방문하여 seller 측 realtor (listing agent) 와 직접적으로 접촉하는 일입니다.  일단  buyer’s realtor 를 선임하셨으면 앞에서 말씀드린 것 처럼 모든 과정을 같이 하시는 것이 좋습니다. 혹시라도 우연히 관심있는 집이 있으시다면 for sale 사인에 있는 realtor (listing agent)가 아닌 선정한 realtor (buyer’s agent) 에게 연락하여 정보를 받거나 집을 보아야 하며 또한 새로 짓는 단지에 model home 을 방문시에는 선정한 buyer’s realtor와 함께 가거나, 그렇지 못할 경우엔 buyer’s agent 가 누구인지 sales office 에서 밝혀 주어야 일이 진행되는데 있어 buyer’s realtor 의 도움을 받을수 있습니다.  특히 sales office에서는 새로운 buyer 의 방문시 registration card (또는 방문자 카드)를 작성하도록 하는데, 이때 buyer’s agent 의 이름을 써주셔야 그 단지에서 집을 구매할경우 선정한 buyer’s agent와 함께 일을 할수 있도록 해줍니다. 다시말해 일단 realtor를 선정한 이후엔 집을 찾는 과정에서부터 closing 할때까지 모든 과정을 그 선정한 realtor와 함께 일을 하는것이 상례입니다. 처음 구매자라면 더욱 개인 realtor의 도움을 받으시도록 하는 것이 좋습니다.

3.    집구매

맘에 드는 집을 찾았다면 realtor 의 도움으로 buyer 는 offer 를 하게 됩니다.  이 과정에서 여러번의 negotiation을 통해 buyer 와 seller, 모두 서로의 합의점을 찾아 계약을 하게 됩니다.  계약과 동시에 buyer는 loan을 신청해야 하며, 집에 대한 inspection을 하게 됩니다.  이 과정을 통해 집에 있는 문제점등을 찾고, 이에 대해 다시 seller와 negotiation을 하게 됩니다.  이 모든 과정은 선정한 realtor 가 준비하고 진행을 돕게 됩니다.  한펀  seller 가 선정한 title company나 부동산 전문 변호사는 seller 쪽에서 명의에 문제가 없는지 (title search) 조사하여 buyer 에게 알려줘야 하며, 문제가 있을시에는 책임지고 문제를 해결하거나 그렇지 못할경우 buyer 는 그 계약을 해제 할수 있습니다.

4.    closing

loan이 아무 문제 없이 process 되고, inspection후의 수리에 대한 협상도 모두 끝나고, title 에도 아무 이상이 없게 되면 정해진 closing 날짜에 closing 을 할수 있게 됩니다.  이날 buyer는 내기로 했던 down payment 할 cash와 closing 시에 드는 비용을 합하여 은행에서 발행하는 cashier’s check (이것은 personal check 이 아니고, 지정한 receiver 에게만 payment 가 될수 있는 cash의 역할을 하는 check입니다) 으로 준비해 갑니다.  Closing table에서 모든 사인이 끝이 나면 집 key 와 함께 필요한 서류들을 받게 되며, 이날부터 집은 buyer 의 소유가 됩니다.

5.    homestead exemption.

영주권자나, 시민권자의 경우, 집 값 value에서 5만불의 value를 제하고 property tax를 물게하는 혜택을 homestead exemption 이라고 하고, 매년 1월 1일에 거주하고 있는 primary residence 한채에 대해서만 해당됩니다. 이 exemption 의 due 는 매년 3월 1일이나, 집을 구입하신후 title deed를 받으시는대로 신청하시는게 좋으며, 집을 구입후에 한번 신청하면 다른 집으로 옮기기 전까지는 또다시 신청할 필요가 없습니다.  더 자세한 information은 다음 website를 참조하십시요.

http://www.acpafl.org/

이 모든과정에 대한 더 자세한 정보나 도움이 필요하신분은 이 자료를 제공해 주신 윤찬영님 (REALTOR) 께 연락하시기 바랍니다.

윤찬영 (YOUNG YUN)
REALTOR 
PRUDENTIAL TREND REALTY
352-870-9451 (cell)
cyunpark@hotmail.com